Συγγραφείς: Θ. Σαμπανιώτης, Γκ. Χαρδούβελης
Τόμος VΙI | Τεύχος 2 | Ιούλιος 2012
Εισαγωγή:
Η χρηματοπιστωτική κρίση, που ξεκίνησε στις ΗΠΑ το 2007 με επίκεντρο την αγορά ακινήτων και τα στεγαστικά δάνεια χαμηλής εξασφάλισης (subprime mortgages), γρήγορα επεκτάθηκε και απέκτησε διεθνείς διαστάσεις. Τότε αποκαλύφθηκαν οι αδυναμίες και οι ανισορροπίες του διεθνούς χρηματοπιστωτικού τομέα και όλο το διεθνές σύστημα απειλήθηκε με κατάρρευση. Ιδίως τα γεγονότα που ακολούθησαν τη χρεοκοπία της Lehman Brothers το Σεπτέμβριο του 2008 ήταν κρίσιμα αλλά και διδακτικά για τους κινδύνους που ενέχει η απορρύθμιση των αγορών και η υποτίμηση, από τις εποπτικές αρχές αλλά και τους διεθνείς οίκους αξιολόγησης, των συσσωρευμένων κινδύνων στους ισολογισμούς περμοχλευμένων τραπεζών. Η κρίση μεταφέρθηκε, μέσω του περιορισμού των πιστώσεων, στο διεθνές εμπόριο και την πραγματική οικονομία. Μετατράπηκε σε παγκόσμια ύφεση. Στην Ελλάδα, με το ξεκίνημα της παγκόσμιας ύφεσης, η επερχόμενη εγχώρια ύφεση ήταν τότε σχετικά προβλέψιμη. Οι αδυναμίες και οι ανισορροπίες της ελληνικής οικονομίας ήταν γνωστές στους ειδικούς, αφού ήταν βαθιές και χρόνιες, και είναι αυτές που τελικά αποκαλύφθηκαν στο ελληνικό και το διεθνές κοινό μετά τη διεθνή κρίση και σταδιακά οδήγησαν στις σημερινές
δυσκολίες. Τα μεγάλα και διαρκή δημοσιονομικά ελλείμματα, που δεν άφησαν το δημοσιονομικό χρέος να μειωθεί, αλλά και το πρόβλημα ανταγωνιστικότητας, δεν είχαν ποτέ αντιμετωπιστεί αποφασιστικά με τις απαραίτητες διαρθρωτικές μεταρρυθμίσεις. Αντιθέτως, η συμμετοχή της χώρας στην Ευρωζώνη με τα χαμηλά επιτόκια δανεισμού και η άγνοια των ελληνικών προβλημάτων από τους συμμετέχοντες στις ξένες αγορές επέτρεψαν στο Δημόσιο να δανείζεται απερίσκεπτα και προκάλεσαν εφησυχασμό ευδαιμονίας στους πολίτες και τους πολιτικούς. Κατά συνέπεια, οι ρίζες της ελληνικής ύφεσης και κρίσης δεν εντοπίζονται στην αγορά ακινήτων ούτε στο χρηματοπιστωτικό σύστημα, όπως έγινε με τη διεθνή κρίση. Και οι δύο αυτοί κλάδοι της οικονομίας είναι κατά κύριο λόγο θύματα της ελληνικής ύφεσης και κρίσης, παρά η γενεσιουργός αιτία της. Στο παρόν άρθρο περιγράφονται οι εξελίξεις και οι προοπτικές της ελληνικής αγοράς ακινήτων στην εποχή της κρίσης. Στην Ενότητα 2 επισκοπούνται οι εξελίξεις των τελευταίων ετών – από τα μέσα της δεκαετίας του 1990 – στην αγορά ακινήτων στην Ευρώπη και την Ελλάδα. Περιγράφονται η διαχρονική εξέλιξη των τιμών των κατοικιών και του όγκου των συναλλαγών, αλλά και η μεγάλη
πτώση στις επενδύσεις κατασκευών και την οικονομική δραστηριότητα μετά το 2007. Γίνεται επίσης ανάλυση των επενδύσεων και της απασχόλησης στον κατασκευαστικό κλάδο στα χρόνια της κρίσης, από το 2007 έως το 2011, για τις χώρες της Ευρώπης. Στην Ενότητα 3 αναλύονται τα ιδιαίτερα χαρακτηριστικά της ελληνικής αγοράς ακινήτων, σε μια
προσπάθεια να εκτιμηθούν οι προοπτικές της. Περιγράφονται οι παράγοντες που οδήγησαν την αγορά προς τα εμπρός έως το 2008, ενώ αναλύεται κατά πόσον η προηγούμενη άνοδος των τιμών των κατοικιών ήταν φαινόμενο “φούσκας”, όπως συνέβη σε πολλές χώρες του εξωτερικού. Αναλύονται και τα ιδιαίτερα χαρακτηριστικά της αγοράς, καθώς και των νοικοκυριών που έχουν επενδύσει στη συγκεκριμένη αγορά. Στην Ενότητα 4 σκιαγραφείται το μέλλον της ελληνικής αγοράς ακινήτων, με άντληση στοιχείων από τη διεθνή εμπειρία και έρευνα αλλά και με βάση τις προοπτικές της ελληνικής οικονομίας. Περιγράφονται πρώτα οι σχετικοί με την αγορά ακινήτων δείκτες εμπιστοσύνης. Στη συνέχεια γίνεται ανάλυση της αγοράς ακινήτων σε σχέση με την οικονομία και περιγράφονται οι κυκλικές διακυμάνσεις της. Η ενότητα κλείνει με μια καταγραφή των θετικών και αρνητικών παραγόντων
που θα επηρεάσουν την αγορά στο μέλλον. Τέλος, στην Ενότητα 5 συνοψίζονται τα κύρια συμπεράσματα της ανάλυσης.
Κατεβάστε την έκδοση Η ελληνική αγορά ακινήτων στα χρόνια της κρίση σε pdf